Амнистия и дачи «в законе». Как правильно купить сад и не пожалеть об этом?

Из-за пандемии у жителей Красноярского края вырос спрос на покупку садовых участков, а вместе с этим – и вопросы, например, как оформить участок, провести межевание и на что обратить внимание при строительстве домика. На них ответили эксперты прямой линии, которая прошла в пресс-центре «АиФ на Енисее», – начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра Елена Болва и начальник отдела развития садоводства и огородничества министерства сельского хозяйства Светлана Власова.

Кого простят?

– Так называемую дачную амнистию продлили. На какой срок и что это даёт владельцам садовых участков?

– Отдельные положения амнистии должны были закончить своё действие в марте 2021 года. В частности, это касается норм упрощённого порядка оформления прав на дома, расположенные на садовых земельных участках. После этой даты о начале и завершении строительства пришлось бы уведомлять администрацию и ждать согласования.

Но закон № 404-ФЗ не только продлил срок действия упрощённого порядка до 1 марта 2026 года, но и распространил его на другие объекты. Предполагается, что кадастровый учёт и регистрация прав на жилые и садовые дома, которые построены на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта, осуществляются без каких-либо разрешений и согласований. Основанием служит только технический план и документы на землю, а если право на земельный участок зарегистрировано – только на основании технического плана.

Где можно строить?

– Можно ли строить дома на участках, предназначенных для огородничества?

– Вынуждены огорчить: возведение объектов недвижимости здесь запрещено. То есть зарегистрировать право на построенные объекты – как по амнистии, так и в ином порядке – не получится.

Есть ли дачи за границей? Рассказывают соотечественники из других стран Подробнее

Единственное, что может быть построено на таком участке, – это временные объекты: забор, навес или сарай для хранения инвентаря. Что касается старых хозяйственных построек, возведение которых раньше допускалось на огородном земельном участке, то волноваться не стоит. Все такие постройки, права на которые были зарегистрированы до 1 января 2019 года, остаются «в законе», и сносить их никто не заставит.

Огороднические участки без возможности возведения строений возникают не просто так. Часто они расположены в зоне регулярного подтопления либо в зоне ЛЭП. Но, например, в Сосновоборске много огороднических земель, где изначально позиция власти была такова, что участки выделяются ветеранам, инвалидам, малообеспеченным только для выращивания плодоовощной продукции.

Чьи границы правильные?

– Планируем с супругой купить готовую дачу с домиком. С чего начать? Какие документы проверить у продавца?

– Прежде всего можно посмотреть, осуществлён ли государственный кадастровый учёт и зарегистрированы ли права на публичной кадастровой карте, размещённой на сайте Росреестра. Здесь вы увидите всю справочную информацию, введя кадастровый номер участка. Поймёте, зарегистрирован ли участок и проведено ли в отношении него межевание. Хочу предостеречь: отсутствие межевания очень часто является предметом судебных споров.

Также в ЕГРН внесены сведения о границах зон с особыми условиями использования – это водоохранные зоны, зоны ЛЭП, газопроводов. На кадастровой карте вы их тоже увидите.

Конечно, есть и ранее возникшие права на участок, оформ­ленные до 1999 года и подтверждённые свидетельствами старого образца. Но мы настоятельно рекомендуем, чтобы перед покупкой вы просили продавца всё-таки зарегистрировать права в ЕГРН. Ведь когда вы обратитесь в Росреестр, мы проверим подлинность выданного свидетельства, проведём правовую экспертизу, посмотрим, как встаёт этот участок на публичной кадастровой карте по отношению к смежным.

Кто первый, того и земля?

– Могу ли я всё-таки купить участок, по которому не проведено межевание, хотя сам он в ЕГРН зарегистрирован?

– Приобрести такой участок вы можете, но перед вами рано или поздно встанет вопрос определения его границ. А в законодательстве есть такой момент: если границы вашего участка не определены, то никто с вами не обязан согласовывать свои. То есть тогда ваш сосед определит свои межевые точки так, как посчитает нужным. Но если вы определили границы своего участка, то все правообладатели смежных участков должны будут свои границы согласовать с вами.

Закаляем и лечим рассаду. Какие препараты дачникам нужно иметь под рукой? Подробнее

Зачем собрания онлайн?

– Раньше собрания собственников дачного сообщества проводились очно. Все видели друг друга, обсуждали вопросы. Сразу было понятно, какие решения проходят, а какие нет. А теперь всё в заочной форме: разослали бумажки по адресам, а потом раз – и сообщают, что председателя сменили, оплату повысили. Законны ли вообще такие собрания?

– В рамках пандемии с 30 июля 2020 года в 217-ФЗ внесены изменения, разрешающие принимать заочные решения по всем вопросам, относящимся к исключительной компетенции общего собрания. На 2021 год эту норму не продлили.

Представьте, что в Зеленогорске есть СНТ, в котором состоят более 3 тыс. садоводов! Попробуйте поставить плечом к плечу хотя бы 150 человек, донести повестку, попробовать договориться и посчитать голоса. Необходимый кворум, а это более половины членов товарищества, согласно реестру, в большом СНТ очно собрать почти невозможно. Поэтому законом предусмотрена заочная форма проведения собраний по отдельным хозяйственным вопросам, а также очно-заочная форма. И если возникает жалоба на такое собрание, то здесь точно была недоработка правления. Ведь, подписывая бюллетень для голосования, член СНТ подтверждает свою позицию. Кроме того, у него есть полное право обратиться в правление за разъяснениями.

Очно-заочная форма гораздо более прозрачная. И протокол собрания, к которому подкреплены бюллетени, где каждый поставил личную подпись, в суде опротестовать почти невозможно.

Откуда долг?

– У моего папы есть садовый участок, которым он пользуется более 10 лет. Но он там всегда только сажал картошку и приезжал несколько раз в год. А теперь решил построить домик, провести свет и летний водопровод. Обратился в правление, а ему насчитали какой-то сумасшедший долг в 16 тыс. рублей. Как такое могло произойти? Законно ли такое требование?

– Возможно, что ваш папа не ходил на собрания, а они принимали решения, по которым независимо от того, пользуется ли человек водой и светом, он как правообладатель должен вносить соответствующую членским взносам плату. В случае несогласия с таким решением член СНТ вправе обратиться в суд.

Если у вас нету дачи… Как организовать огород на балконе Подробнее

Решать вопрос надо начать с обращения в правление. Выясните, на основании каких документов начислен долг. Если было решение собрания собственников, проанализируйте, законно ли оно.

А вообще, вопрос с должниками в садоводствах стоит очень серьёзно. Есть граждане, которые сознательно не платят за пользование инфраструктурой. А садоводческое товарищество – это юридическое лицо, и плата, в частности за электро­энергию, начисляется на него. В таких случаях правление сначала предупреждает должников, а потом выходит в суд.

Как получить грант?

– Садоводство, расположенное недалеко от нас, отсыпало дороги. Говорят, что деньги выделил край. Как нам тоже попасть в эту программу?

– Законом «О развитии садоводства и огородничества на территории Красноярского края» (№ 8-3140) установлены меры поддержки садоводческих товариществ. Вся информация есть на официальном сайте краевого Минсельхоза в разделе «Садоводство». Сегодня есть возможность получить региональные гранты до 2 млн рублей на строительство, реконструкцию или ремонт водопроводов, объектов электроснабжения и дорог в некоммерческих товариществах.

Также возможна господдержка до 100 тыс. рублей на покупку строительных материалов и оборудования для ремонта объектов инфраструктуры. Например, на приобретение щебня, песка или скальника для отсыпки, труб для ремонта водопровода, а также проводов и столбов для обновления линий электропередачи.

О начале приёма заявок на конкурс в этом году будет объяв­лено позже. Но садоводствам уже сейчас необходимо задуматься о проведении общего собрания. На нём утверждается программа развития товарищества, на которую будут запрошены бюджетные деньги.