На рынке недвижимости Красноярского края к осени наметилось оживление. Сделок по ипотеке по отношению к прошлому году стало больше на 21%. Чаще стали покупать вторичное жильё. Но в целом покупательский спрос ещё очень низкий. Что влияет на ситуацию? Как действовать продавцу и покупателю в сложившихся условиях? Кому поможет рефинансирование ипотеки? Эти и другие вопросы обсудили эксперты рынка недвижимости на круглом столе в «АиФ на Енисее».
Снижение ставок по ипотеке приводит на рынок новых покупателей. Фото: АиФ/ Фото: Анатолий Белоногов
Ипотека стала доступнее?
С начала этого года ставки по ипотеке крупные банки понижали трижды. Сейчас на вторичном рынке они держатся на уровне 12-14%. По программе с господдержкой начинаются от 10% с небольшим. Всё это, конечно, отразилось на покупательской способности. Напомним, после того как Центробанк в конце 2014 года резко поднял ключевую ставку, ипотека какое-то время для многих казалась недоступной - тогда кредиты на «вторичку» банки в лучшем случае предлагали под 15-16%.
«Да, мы наблюдаем оживление на рынке недвижимости и к концу года ожидаем роста количества сделок, - рассказывает Наталия ЗАЙЦЕВА, начальник отдела Управления Росреестра по Красноярскому краю. - Только в сентябре по отношению к августу прирост сделок по вторичной недвижимости составил почти 30%. Есть рост и по долевому строительству. Но если вспомним, как рынок просел в 2014 году, то эти показатели окажутся совсем незначительными - тогда падение было стремительным».
Ставки по ипотеке почти достигли докризисного уровня. Но портфели банков по этому виду кредитования пока растут медленно.
«До кризиса банки выдавали 1 млн кредитов каждый год на общую сумму более триллиона рублей, - объясняет Сергей БЕРДОУСОВ, генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства. - Сейчас эти показатели в два раза ниже. Основная причина - после поднятия ключевой ставки ипотечные проценты резко ушли вверх и медленно опускались. При этом доходы населения тоже упали. А, например, цены на квартиры застройщики снизили незначительно. И трудно сказать, что дальше будет лучше. Если в следующем году ипотеку с господдержкой правительство отменит, ставки могут снова вырасти».
Держать руку на пульсе
Но пока банки конкурируют за качественного заёмщика. И выбор программ действительно есть. Если держать руку на пульсе, то можно оформить кредит в банке по минимальной ставке, получить дополнительный бонус и ещё воспользоваться льготами от федеральных или краевых властей. Но тут, как говорится, нужно быть действительно «в теме».
«Ставки сейчас почти у всех банков равны, - рассказывает Тина ДИДУР, начальник отдела по работе с клиентами филиала банка. - Поэтому хорошо работают различные акции по понижению процентов или по изменению каких-то условий - на них клиенты откликаются активнее. Например, у нас был ипотечный комплимент: берёшь ипотеку - можешь получить потребительский кредит по пониженной ставке.
Всегда важно читать то, что написано мелким шрифтом внизу договора: каковы условия досрочного погашения, есть ли комиссии за выдачу кредитов и их обслуживание».
Почти во всех банках вновь заработали программы рефинансирования ипотеки. Теперь тем, кто брал кредит в конце 2014 - начале 2015 года по высоким ставкам, можно их значительно снизить, перейдя из одного банка в другой. Только тут стоит помнить, что при заключении нового договора придётся понести некоторые расходы. Но в результате можно уменьшить не только переплату по процентам, но и время гашения ипотеки. В результате экономия может достигать нескольких сотен, а то и миллионов рублей. А банки сейчас очень заинтересованы в добросовестных проверенных клиентах.
По-прежнему на рынке больше предложений по продаже квартир, чем самих покупателей. Продавцы недвижимости надеялись, что снижение ставок приведёт к росту цены. Но этого в ближайшей перспективе, как обещают риелторы, ждать не стоит. Правда, и активно снижаться цены перестали.
«Каждый сниженный процент по ипотеке выводит в среднем на рынок от 3% до 5% новых потенциальных игроков, - рассказывает Максим ОМЕЛЬЯНЧУК, заместитель директора агентства недвижимости. - Но всё упирается в доходы населения. У кого они за последние два года стали больше? А расходы на потребительскую корзину только растут. Поэтому ждать повышения цены на недвижимость не стоит. Тот, кто её привязывает к курсу доллара или к той стоимости, за которую когда-то брал, её точно продать не сможет. У того, кто выставляет объект по среднерыночной цене, тоже вряд ли кто-то купит. Ведь в одном районе на одного покупателя может приходиться сейчас до 30 квартир. Поэтому быстро продаст только тот, кто будет демпинговать. А мотивы у некоторых продавцов сейчас есть, потому что им надо было продать ещё вчера, например, чтобы погасить собственный кредит. Но дальше цена пока вряд ли будет падать. Дело в том, что сейчас на рынок активно выходят держатели материнских капиталов. А их в крае сейчас около 70 тыс.
Так вот обналичивать сертификаты их заставляет страх, что программу заморозят, - всё-таки в нас сильна генетическая память, знаем, как государство может подвести. Поэтому в некоторые месяцы в нашем агентстве половина всех сделок проходила с участием материнских капиталов».
Когда наступит стабильность?
Между тем в общей доле продаже квартир вновь лидирует «вторичка». Одна из причин - качество многих строящихся объектов оставляет желать лучшего. При этом цены на «первичку» за последние два года скорректировались незначительно - на 7-10%, тогда как готовое жильё потеряло почти треть своей стоимости.
«Ставки на первичном и вторичном рынках практически выровнялись, - комментирует Александр ШЛЯХИН, руководитель портала и издания о недвижимости. - При этом за последние годы сдалось много нового жилья. Оно продаётся на вторичном рынке, но имеет характеристики первичного. А при прочих равных условиях человек лучше приобретёт то, где уже понятно качество, есть инфраструктура, а не объект в поле без школ и детских садов. К тому же дом всегда может оказаться в списке недостроя. А сегодня покупатели не готовы рисковать».
Рынок недвижимости окончательно может стабилизироваться только в том случае, если у банков будет возможность выдавать ипотеку, не ориентируясь на экономическую ситуацию в стране и на инфляцию. Так считает Сергей Бердоусов. А для этого у банков должны появиться длинные дешёвые деньги, которые они смогут выдавать своим клиентам. Возможно, в ближайшее время сложится система ипотечных ценных бумаг.
«Если это удастся, тогда мы приблизимся к тем странам, где выстроена стабильная система ипотечного кредитования с низкими процентными ставками. Ведь ипотека - это не потребительский кредит, не автокредит, это на тридцать лет, и это очень фундаментальный кредит с точки зрения развития экономики».
В Красноярском крае наблюдается рост ипотечного кредитования 
В Красноярске долевое строительство вновь популярно 
Как решить жилищный вопрос? Что нас ждёт на рынке недвижимости в 2017 году 
Объемы ипотечных кредитов в Красноярске возвращаются на докризисный уровень 
Рынок вторичного жилья в Красноярске встал