Покупка квартиры в нашей стране всегда связана с определёнными рисками. Поэтому важно выбрать нужный момент, когда рынок недвижимости по меньшей мере не трясёт. Как будет меняться цена квадратного метра, какие новшества нас ждут при оформлении сделок, станет ли доступнее ипотека - эти и другие вопросы обсудили участники круглого стола, который состоялся в «АиФ на Енисее».
Ставки упали
После того как Центробанк в конце 2014 года поднял ключевую ставку, спрос на покупку квартир сильно упал. Выросшие проценты по ипотеке, общая финансовая нестабильность вынудили даже тех, кто уже решился на приобретение квадратных метров, отложить покупку до лучших времён. В результате цены на недвижимость сильно просели. Это тоже не способствовало продажам, потому что все стали ждать так называемого дна: «зачем покупать сейчас, если завтра будет дешевле». Но постепенно рынок начинает стабилизироваться. В ближайшее время каких-то особенных потрясений быть не должно.
«В 2016 году по сравнению с предыдущим наметился пусть небольшой, но рост спроса на недвижимость, - рассказывает Наталия ЗАЙЦЕВА, начальник отдела Управления Росреестра по Красноярскому краю. - Так, на вторичном рынке он составил почти четыре процента, по договорам долевого участия - около восьми. При этом больше 40% жилья жители края купили при участии банковских средств».
Во многом свою роль здесь сыграло постепенное снижение процентов по ипотеке. Их банки корректировали вслед за уменьшением ключевой ставки Центробанка.
«Сейчас ставки почти опустились до уровня 2013-2014 годов, когда рынок показывал рекордные выдачи ипотечных кредитов, - считает Ирина УСОЛЬЦЕВА, начальник отдела кредитования физических лиц филиала банка. - Средняя ставка в большинстве банков уже на уровне 12%. А те, кто её не понизил, сделают это в ближайшее время. Объём же выданных кредитов в нашем филиале вырос на 88% по сравнению с прошлым годом, то есть спрос населения на ипотеку увеличивается сразу, как ставки уменьшаются».
Куда пойдет цена?
Между тем цены на квартиры, как показывает статистика, продолжили падать. Но если в 2015 году они просели на 9-10%, то в прошлом - не более 5%. А это значит, что темпы снижения замедлились.
«Постепенно рынок приходит к какому-то равновесному значению цены, - считает Александр ШЛЯХИН, эксперт по недвижимости. - Да, мы все понимаем, что спрос не увеличивается до тех размеров, который был в 2014 году. Но рынок стал более-менее стабильным. Возможно, в этом году будут небольшие изменения по стоимости. Причём в некоторых сегментах она вырастет (например, в элитном жилье с хорошей инфраструктурой), а где-то, возможно, снизится, но ненамного».
Сдерживать цены будет и то, что в прошлом году застройщики ввели в крае рекордное количество квадратных метров - 910 тыс. Такого не было в последние лет двадцать. И для покупателей это, конечно, большой плюс - появилась возможность покупать готовые квартиры, а не на стадии строительства.
Между тем есть ряд проблемных домов - там, где застройщики не выполняют своих обязательств перед инвесторами. Поэтому список обманутых дольщиков может пополниться.
«Много квартир застройщики передают подрядчикам в счёт сделанных работ, - объясняет Елена ХАМАРДЮК, начальник надзора за долевым строительством Стройнадзора края. - То есть рост по продажам долевого вроде бы есть, но от этого больше денег у строителей не стало. И не у всех хватает средств, чтобы дальше вести работы, так как они изначально рассчитывали на вливания от инвесторов».
Но, как уверяет эксперт, с этого года приобретать квартиры на первичном рынке станет безопаснее. Этому поспособствует ряд изменений в законодательстве. Так, с июля первый договор с инвестором застройщик сможет заключить только при наличии уставного капитала. Кроме того, в отношении него не должна вестись процедура банкротства или ликвидация предприятия, а руководители и главные бухгалтеры не могут иметь судимости за экономические преступления. Кроме того, сейчас дорабатывается проект о компенсационном фонде. Предполагается, что туда застройщики будут отсылать около одного процента от того, что заработали, - это в дальнейшем поможет достраивать проблемные дома. Правда, все новшества могут привести к росту цены квадратного метра - строители по возможности постараются туда заложить все издержки.
Сделка по интернету
Ряд изменений коснулся и регистрации сделок на первичном и вторичном рынках. Они должны поспособствовать тому, что процедура оформления недвижимости в собственность станет проще и быстрее. Например, теперь информация из Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет публиковаться в одном месте - в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Его будут вести в электронном виде. Все документы, включая те, что подают в Росреестр на бумаге, затем будут переводить в электронный формат.
Это позволит сделать ресурс сводом достоверных и систематизированных сведений о правах на недвижимость. Бумажные документы со временем могут быть утрачены - электронный вид документов обеспечит бессрочное хранение. Кроме того, сроки регистрации и предоставления выписки сократились (но стоить она будет дороже). Также новшества предполагают, что зарегистрировать объект можно будет, находясь в другом городе, например, совершить сделку по покупке квартиры в Краснодаре, не выезжая при этом из Красноярска.
Информатизация ведомства теперь позволяет вообще не посещать филиалы Росреестра или МФЦ. Документы по желанию либо доставит курьер, либо они придут по электронной почте. Этим теперь пользуются многие банки, также совершенствуя свои интернет-ресурсы.
«Нашим клиентам уже нет надобности посещать банк при подаче документов, - рассказывает Елена МИХАЙЛОВА, начальник отдела банка. - А сама сделка проходит не в Росреестре, как раньше, а в наших офисах. Конечно, не все к этому привыкли. Например, возникают проблемы при регистрации (прописке) в только что приобретённых квартирах, потому что в ТСЖ и УК ещё не совсем понимают, как работать с электронными документами».
И всё-таки ситуация на рынке недвижимости во многом будет зависеть от спроса. Он сейчас ещё где-то на 40% меньше, чем в докризисные времена. А доходы у населения пока не растут, и это главный сдерживающий фактор.
Красноярские квадратные метры теперь доступны только избранным 
Цены на новостройки в Красноярском крае обгоняют «вторичку» 
Рынок вторичного жилья в Красноярске встал 
В Красноярске упал спрос на недвижимость 
Пора справлять новоселье. Ипотека стала доступней, а спроса так и нет