Собственный угол. Квартира для многих красноярцев - несбыточная мечта

Рынок недвижимости замер в ожидании завершения Олимпиады. Люди боятся, что после неё в стране разразится экономический кризис, а потому считают: сейчас не самое лучшее время продавать свои квадратные метры. В то же время покупка собственного угла для многих остаётся несбыточной мечтой. Ипотеку получить, конечно, стало проще. Но проценты по-прежнему кабальные.

Хрущёвки не в цене

Поменять старую квартиру на новую в Красноярском крае с каждым годом становится сложнее, доплата за неё в последние годы существенно выросла. Так, по данным Красноярскстата, за 2013 год цена за квадратный метр в новостройках стала больше почти на 9%, тогда как «вторичка» подорожала на 4%. «Цены на первичном рынке недвижимости в Красноярском крае росли в целом быстрее, чем в среднем по России,  - рассказывает Ирина КУЗЬМИЧЕНКО, начальник отдела Красноярскстата. - По Сибири самые дорогие новостройки в Иркутской области. Дешевле всего их можно купить на Алтае». 

«За уходящий год мы увидели очень чёткий тренд: покупатели сейчас стали ориентироваться на новое жильё, - отмечает Константин ПОПОВ, генеральный директор риэлтерской компании. - Даже если наши клиенты планируют купить квартиру на вторичном рынке, их чаще интересуют дома, которым не больше 3-5 лет с момента постройки. Мы предполагаем, что старый жилой фонд, те же хрущёвки, возможно, в цене и не упадут, но дороже в ближайшее время точно не станут».

Такая ситуация вызвана тем, что больше половины всех сделок по купле-продаже квартир совершаются при помощи ипотеки. Многие банки «не одобряют» хрущёвки и сталинки, а долевое, напротив, теперь легко оформить в кредит. Да и сами покупатели, решаясь на многолетнюю ипотеку, хотят купить новое комфортное жильё с адекватным окружением, то есть, приличными соседями.

При этом по-прежнему хорошо продаются малогабаритные квартиры. Так, цена за квадратный метр в старых гостинках может доходить до 80-90 тыс. руб. Красноярские застройщики тоже учли этот момент. Теперь они предлагают так называемые квартиры-студии (когда жилая комната и кухня - одно помещение) небольшой площади - 20-28 кв. м. Так, в микрорайонах Пашенный и Солнечный такое жильё сейчас предлагают в среднем за 1,5 млн руб. Есть и жильё со всеми удобствами стоимостью до миллиона. Конечно, оно будет крохотным. Такие квартирки рассчитаны на категорию тех, кто хочет иметь хоть какой-то, но «свой угол».  

По мнению Юрия ПОДОПРИГОРЫ, помощника президента Союза строителей края, для города дома с такими малюсенькими квартирами не есть хорошо (дома перенаселены, а инфраструктура на такое количество жителей не рассчитана). К тому же повышенный интерес к гостинкам и «однушкам» - это показатель того, что покупательская способность у красноярцев не растёт.

Дорогое долевое

Ещё одна тенденция последних лет - купить долевое на сваях значительно дешевле, чем при сдаче дома, теперь почти невозможно: цены на квартиры в этом случае отличаются мало. «Если раньше застройщики на ранних стадиях возведения домов демпинговали, часто давали возможность 15-20% роста, да и сам рынок шёл в гору, то сейчас он даже не опережает роста инфляции, - уверен Юрий Подопригора. - К тому же банки охотно кредитуют застройщиков, бизнесменам нет необходимости на начальном этапе привлекать средства частных инвесторов. Да и многие компании уже накопили собственные ресурсы - вкладывают своё. Многие в период кризиса научились, что не надо сразу строить много домов, введут их постепенно».

Где купить жильё?

В этом году эксперты рынка недвижимости в Красноярске советуют присмотреться к Солнечному. Там сразу восемь застройщиков уже возводят дома или планируют приступить к работам. Конкуренция между ними в этом и следующем году может привести к интересным маркетинговым ходам, акциям. К тому же вместе с новостройками здесь произойдут и подвижки в плане инфраструктуры, сам микрорайон в разы увеличивается, будет приток «новой крови» - платёжеспособных (читай приличных) жителей.

У красноярцев постепенно появляется интерес к пригороду. Так, некоторые покупатели не прочь вместе с риелторами посмотреть жильё в Сосновоборске. Сейчас здесь купить хорошую «двушку» можно по цене «однушки» в краевом центре. По словам экспертов, некоторые застройщики приобрели землю в Дивногорске. Но строительство там пока не ведётся. Спрос на квадратные метры здесь ожидают после возведения четвёртого моста через Енисей - пока он в транспортном отношении не привлекателен для красноярцев.

Значительно меньше сделок в прошлом году, по данным Росреестра, заключили красноярцы на покупку земли. Как говорят застройщики, у покупателей нет больше иллюзий в отношении малоэтажки. Дома, которые строят или покупают, в основном небольшие - в среднем 90 «квадратов». То есть их приобретают в основном пенсионеры или люди помоложе, но как дачный вариант.

* * *

Весь прошлый год рынок недвижимости развивался относительно стабильно. Не было больших взлётов или падений в цене. В этом году эксперты какие-то серьёзные изменения связывают только с возможными макроэкономическими событиями в стране. Падение курса рубля, Олимпиада - как это отразится на покупке и продаже квартир, станет понятно уже в марте. Пока же некоторые продавцы приостановили продажу своих квартир.

Дешевле не станет

Владимир ЕГОРОВ, депутат горсовета Красноярска:

Государство вместо того чтобы сдерживать рост цен на жильё создаёт дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков.

Необходимость с этого года страховать долевое увеличит его стоимость как минимум на  1 тыс. руб. за каждый квад­ратный метр. Конечно, удорожание будет идти постепенно, но рост будет точно. Даже вступление в СРО (само­регулируемые организации) не в такой мере отразилось на рынке недвижимости, как повлияет эта мера. Но для частных инвесторов стопроцентной защиты от финансовых рисков ждать не стоит. Крупным застройщикам подобные страховки и не нужны, а мелкие, если обанкротятся сами, то скорее всего обанкротят и страховую компанию - выплат может и не быть. К тому же для небольших компаний подобный взнос - дополнительное препятствие для выхода на рынок.

Другой фактор, который влияет на конечную стоимость жилья, - дефицит земельных участков. Зачастую искусственный ажиотаж создают чиновники при помощи бюрократических проволочек. И конечно, пока государство не будет сдерживать рост цен на энергоресурсы естественных монополий, квадратный метр дешевле не станет.

КСТАТИ

Средняя ставка по ипотеке за 2013 год составила 12,6%. Зависит она от суммы кредита и количества лет, на которое выдаётся. Чем дольше отдаёшь, тем больше процент и переплата.

Согласно расчётам ипотечного калькулятора одного из банков, за кредит в 1,5 млн за 10 лет переплата к основному платежу составит 1 161 116 руб., за 15 лет - 1 897 863, а за 30 - 4 579 177 руб. Прибавьте сюда сумму первоначального взноса. Так, в Красноярске купить «однушку» в 33 кв. метра можно в пределах 2 млн рублей.

В то же время за аренду приличной однокомнатной квартиры сейчас в среднем просят 14 тысяч рублей. Если умножить эту сумму на 10 лет, получим 1 680 000 рублей, а за 30 лет сумма набежит более 5 млн. Получается, что арендовать вроде бы немного дешевле, чем покупать жильё в ипотеку. Но, арендуя, мы платим за то, что никогда не станет нашим. К тому же цена аренды постоянно растёт.